Een woning kopen op plan

Binnen de projectontwikkeling is een woning of appartement kopen vooraleer de bouwwerken gestart zijn zeer courant. Dat noemt men ook wel ‘kopen op plan’.

Omdat niet iedereen vertrouwd is met ‘kopen op plan’ lichten we in dit artikel toe wat je kan verwachten.

Kopen op plan, dat is een woning of appartement kiezen die beantwoord aan jouw/jullie wensen. Dit op vlak van locatie, grootte, oriëntatie, indeling en prijs. Die keuze maak je op basis van een grondplan en renders (digitale foto’s die een waarheidsgetrouwe weergave zijn van hoe het appartement of de woning in kwestie er in realiteit zal uitzien).

Kopen op plan: de voordelen op een rijtje

Kopen op plan lijkt vaak spannend of een sprong in het onbekende omdat de aankoop nog niet tastbaar is. Kopen op plan biedt echter tal van voordelen:

je verliest geen tijd met het zoeken naar aannemers en moet deze ook niet opvolgen, je bespaart je dus heel wat moeite;
de werken worden door de promotor gecoördineerd, zij sturen alle partijen aan zodat elke stielman mooi volgt op de vorige en er geen kostbare tijd verloren gaat;
je koopt een woning die beantwoordt aan de laatste normen en is uitgewerkt met de nieuwste technieken;
je kan zelf beslissen over de afwerking en in vele gevallen zelfs over de indeling (indien technisch haalbaar);
je krijgt op voorhand een duidelijk zicht op het totaalbudget voor jouw woonproject;
je geniet extra bescherming volgens de wet Breyne. Deze wet bepaalt wat de overeenkomst met de aannemer of promotor moet bevatten voor wat betreft bouwvergunning, prijs, betalingsmodaliteiten, financiering, bouwvoorwaarden enzovoort. Deze wet zorgt ervoor dat de koper alleen moet betalen voor werken die daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Na de oplevering van jouw woning of appartement blijft de aannemer of promotor gedurende tien jaar aansprakelijk voor elk ernstig gebrek – zichtbaar of verborgen – dat de stabiliteit of de stevigheid van de woning aantast. De oplevering gebeurt in twee fasen. In eerste instantie is er een voorlopige oplevering, nadien volgt de definitieve oplevering. Tussen deze twee moet minimum één jaar zitten. Deze wet beschermt jou als koper door ervoor te zorgen dat je alle noodzakelijke informatie moet ontvangen hebben in verband met de aankoop zoals: de plannen, het lastenboek of bestek en de basisakte. Ook de informatie over de starttermijn der werken, het aantal dagen die nodig zijn om de bouw te realiseren, de prijs en de betaalwijze maken deel uit van deze informatie die wettelijk verplicht is. Tijdens de bouwfase betaal je trouwens nooit meer dan wat er al werd gerealiseerd, pas op het einde van de rit als alles klaar is heb je de totale aankoopsom voldaan. Via de wet Breyne krijg je ook een bankgarantie die jouw aankoop beschermt voor de volle 100%.
als alle werken achter de rug zijn, doe je een rondgang met de bouwheer en de aannemer om de zichtbare foutjes te noteren, deze worden door de aannemer nog volledig aangepakt. Tot 1 jaar later mag je nog alle niet-zichtbare foutjes doorgeven, denk dan bv aan een stopcontact dat niet zou werken. Je hebt ook nog de 10-jarige garantie achter de hand waar aannemer en architect zich toe verbinden.

Welke stappen doorloop je

1. De onderhandse verkoopovereenkomst

Als eerste stap ga je een onderhandse verkoopovereenkomst ondertekenen. Je betaalt in deze fase ook al een voorschot. De som van het voorschot mag nooit hoger zijn dan 5% van de totale netto aankoopprijs.

De totale aankoopprijs wordt vastgelegd in de verkoopovereenkomst en wordt uitgesplitst in een grondwaarde (de prijs van de grond) en een constructiewaarde (de prijs van de bouwwerken).

2. De notariële akte

In een tweede fase wordt de notariële akte verleden bij de notaris. Dat gebeurt ten laatste 4 maanden na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Een akte verlijden wil zeggen dat de notariële akte wordt voorgelezen door de notaris en wordt getekend door de partijen.

Bij het verlijden van de notariële akte worden er opnieuw kosten betaald. Je betaalt:

Het ereloon van de notaris (+/-2% excl. btw)
Jouw aandeel in de statuten of basisakte;
Het saldo van de grondwaarde; het voorschot wordt hierop verrekend
De registratierechten op de totale grondwaarde; (12% bij nieuwbouw)
De constructiewaarde plus 6% of 21% btw voor de werken die bij het verlijden van de akte reeds gerealiseerd zijn.

3. Na de akte en tijdens de bouwfase

Is het tijd om keuzes te maken: hoe gaat jouw keuken eruitzien, wat met de badkamer en welke vloer heeft jouw voorkeur? Op dit ogenblik is het aan jou om van jouw nieuwe huis een echte thuis te maken. Je wordt hier uiteraard in bijgestaan.
Telkens een volgende fase/schijf – deze staan beschreven in de verkoopovereenkomst en in de notariële akte – bereikt wordt, krijg je een factuur voor het gerealiseerde werk. Deze factuur komt altijd samen met een attest van de architect die staaft dat de werken uitgevoerd werden.

4. De voltooiing van de werken

Als alle werken achter de rug zijn krijg je een aantal afsluitende facturen. Het gaat dan om de laatste schijf, de kosten voor de aansluiting van de nutsvoorzieningen en eventuele meerwerken die gevraagd werden tijdens de constructie (extra stopcontacten, ingemaakte kasten, …) Op dat ogenblik krijg je ook de uitnodiging voor de voorlopige oplevering waarbij je dan de sleutels krijgt tot jouw woning en het postinterventiedossier (technisch paspoort van jouw woning).

Overzicht